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"Una rapida Lottizzazione"
09/07/2006 - 8.40.00 - a cura di Pompeo Molfetta
Il 10 Luglio p.v. approderà in Consiglio Comunale il Piano di Lottizzazione convenzionata denominato S. Antonio da Padova. Si tratta, con ogni evidenza, del più grosso piano di lottizzazione presentato negli ultimi 15 anni poiché prevede lo sviluppo di un nuovo quartiere residenziale in ambito urbano lungo la via per Torre. Il piano si estende su una superficie complessiva di 160.498.82 mq, sviluppa un volume edificatorio di 211.855.80 mc che determina una previsione insediativa di 2.118 abitanti. La nuova chiesa parrocchiale di S. Antonio da Padova sarà l’elemento urbanistico e sociale cardinale su cui si orienterà il nuovo quartiere residenziale. Il Piano, presentato al Comune soltanto il 9 marzo scorso, ha rapidamente bruciato le tappe del suo iter amministrativo ed è stato licenziato in due sole sedute dalla Commissione Consiliare “Uso e Assetto del Territorio” che non ha sollevato sostanziali eccezioni di merito. La rapidità con cui si è di fatto compiuto l’iter amministrativo di questo piano è assolutamente sorprendente specie se paragonato al percorso riservato ai precedenti Piani di Lottizzazione. La precedente lottizzazione S. Antonio per esempio non varcò mai la soglia del Consiglio Comunale frenata per anni da intoppi burocratico-amministrativi e da eccezioni tecniche. Il Piano di lottizzazione “Grutti”, stoppato anch’esso per anni fino all’approvazione del PRG, oggi è fermo alla Regione “impantanato” dal P.A.I. L’unico Piano che completò l’iter amministrativo (la Lottizzazione Calderoni) passato minuziosamente al setaccio in numerose sedute della commissione consiliare e nel Consiglio Comunale, ha avuto fino ad ora un esito infausto e lascia lo spettro di una grande incompiuta in un area nevralgica della nostra città dove il degrado e l’abbandono cingono ormai d’assedio i pochi residenti insediati che ancora aspettano il completamento delle urbanizzazioni primarie. Questa breve storia avrebbe dovuto di per sé consigliare una maggiore cautela nell’approccio a problemi così complessi specie in un quadro di uno sviluppo socio-economico e soprattutto demografico profondamente mutato rispetto agli anni in cui furono individuate quelle aree di espansione che oggi appaiono chiaramente sovradimensionate rispetto alle reali esigenze abitative del paese e rispetto ad un mercato immobiliare in profonda e perdurante crisi. Ancor più sorprendente appare questo insolito decisionismo in un panorama amministrativo segnato drammaticamente da scelte non compiute o rinviate proprio sui temi cruciali del territorio e sull’applicazione del PRG, di cui si attende ancora la stesura definitiva e su cui si sono già aperte vertenze interpretative importanti le cui risposte vengono tutt’ora eluse. Altri insediamenti, altrettanto importanti per i futuri processi di sviluppo economico e sociali del nostro paese come il Complesso Sportivo-Ricettivo in zona PIP, non riesce a compiere il suo percorso sebbene sia stato presentato un anno prima. Cosa dunque abbia determinato tanta sollecitudine nei confronti del Piano di Lottizzazione S. Antonio è per noi un mistero. Certo non si può escludere che la proposta presentata sia tanto perfetta sul piano giuridico-formale e tecnico da essere inappellabile e che la credibilità dei proponenti (SIAC – Pasanisi-Zingarello- Morgese) e lo spessore professionale dei progettisti (Martucci – Mingolla - Cipparrone) siano garanzie sufficienti a rimuovere ogni dubbio e ogni perplessità nella maggioranza, nell’ opposizione e negli organi tecnici di controllo. Così come non si può escludere che una analisi sbrigativamente tecnocratica abbia oscurato la riflessione politica di inquadramento generale che la lottizzazione comporta rispetto allo Strumento Urbanistico e al futuro sviluppo della città. Su questo poniamo alcuni interrogativi e ci permettiamo alcune considerazione. A- Che fine ha fatto il Piano Integrato SIAC sul cui suolo questa lottizzazione in gran parte si compirà? Quali sono gli atti formali che ne decretano la fine? E gli interlocutori istituzionali che stipularono nel ’95 l’ accordo di programma col Comune di Mesagne, compreso il Ministero degli Interni che promosse e finanziò l’iniziativa, hanno mai formalizzato il definitivo compimento del procedimento amministrativo così che il Comune non abbia mai ad avere alcuna responsabilità o addebito per la mancata realizzazione del Piano? Non sono forse argomenti su cui il Consiglio Comunale meriterebbe maggiori approfondimenti rispetto alle scarne informazione fornite o agli atti fin qui unilateralmente centellinati dalla SIAC? B- Il Piano Integrato SIAC prevedeva, tra l’altro, l’insediamento di 300 abitazioni di “edilizia sovvenzionata” specificatamente rivolti alle forze dell’ordine per la prevenzione ed il controllo del territorio ed aveva indici di fabbricabilità fondiaria più elevati rispetto alla restante zone di espansione C2 di cui fa parte integrante ai sensi del PRG. Orbene il Piano di Lottizzazione in oggetto, come qualunque piano di lottizzazione, interamente destinato ad edilizia residenziale privata che modifica gli indici edificatori (seppure in diminuzione) muta profondamente la previsione Piano per l’area in oggetto e varia il dimensionamento complessivo del PRG. Questo non configura forse una variante urbanistica sostanziale su cui il Consiglio Comunale dovrebbe, forse preventivamente, pronunciarsi? E non consiglia un iter procedurale di approvazione diverso da quello scelto ? C- Lo schema di convenzione licenziato nella commissione consiliare del 6 giugno u.s. prevede che le urbanizzazioni primarie siano realizzate per “stralci funzionali” secondo una programmazione pluriennale che il consorzio dei lottizzanti autonomamente determinerà e comunicherà annualmente al Comune. Questi rilascerà i singoli permessi di costruire se la costruzione si trova “in prossimità” del comparto urbanizzato. Ai lottizzanti inoltre è concessa la possibilità di proroga temporale dei termini convenzionali previsti per il completamento dell’intervento.. E’ evidente che questa modalità di realizzazione dell’ intervento consegna una indubbia flessibilità realizzatrice ai lottizzanti che potrebbero modulare nel tempo e nello spazio la lottizzazione in funzione dei propri interessi e soprattutto delle condizioni del mercato immobiliare. Il Comune sembrerebbe sostanzialmente esautorato dal potere di indirizzo e di controllo preventivo dei comparti funzionali e della scansione temporale di realizzazione delle urbanizzazione su cui è chiamato a svolgere una mera funzione notarile. Non è stato così in passato quando, per garantire con determinazione il territorio, il Comune si è spinto a pretendere addirittura l’ultimazione delle urbanizzazioni prima del rilascio delle singole concessioni edilizie. Non è escluso che questo cambiamento di rotta abbia i suoi risvolti positivi e possa addirittura meglio servire gli interessi collettivi, ma questo nuovo indirizzo segna una scelta politica consapevole e metabolizzata o piuttosto un privilegio sbrigativo?. D- In questa lottizzazione vi è un inoltre accorpamento significativo della proprietà nel senso che 3 soggetti detengono più del 60% dei suoli dell’intera superficie del Piano. Questo consegna loro un diritto assoluto di veto dentro e fuori il Consorzio e di fatto riduce il potere contrattuale della miriade di altri piccoli proprietari reclutati dalla precedente lottizzazione. Questa è una condizione quasi esclusiva della zona C2 poiché nelle altre zone C di espansione indicate dal PRG, specie in quelle che derivano dalla ri-tipizzazione imposta dal CUR, la proprietà è talmente parcellizzata per cui ben difficilmente si creeranno le condizioni per la redazione di nuovi piani di lottizzazione di iniziativa privata.. Ci sono dunque tutte le condizioni perché si determini a Mesagne per i prossimi 20 anni una sorta di monopolio dell’edilizia residenziale privata capace di condizionare tutti i futuri processi di sviluppo urbanistico della città . Questo non è un problema politico per un governo di centro-sinistra? Non è un problema per il mercato e per gli operatori del settore già soffocati dalla lunga morsa della recessione? Non è un problema per centinaia di piccoli proprietari che senza il sostegno pubblico non potranno mai edificare sul proprio suolo? E- Sugli aspetti propriamente tecnici abbiamo pochi elementi di giudizio e poche osservazioni. Ci pare tuttavia ancora largamente eluso il problema della viabilità d’accesso al Piano che grava solo sulla via Torre S.S. già pesantemente provata dal traffico ordinario attuale. Non crediamo che l’allargamento proposto nel tratto prospiciente la lottizzazione risolverà il problema così come non crediamo che lo possa risolvere la agognata circonvallazione ormai lontano come una chimera. Ci rendiamo conto perfettamente della complessità delle questioni poste, di quanto sia difficile orientare certi processi, di come sia complicato trovare mediazioni alte fra interessi ugualmente legittimi ma contrapposti. Ci rendiamo conto che è difficile salvaguardare contestualmente la città e la sua crescita armonica, l’interesse di chi cerca di fare impresa e vuole avviare processi virtuosi di sviluppo, le aspettative di tanti piccoli proprietari che sognano la prima casa, un territorio così tragicamente fragile di fronte ai tumultuosi cambiamenti in corso ma proprio per questo siamo esterrefatti di fronte una discussione abortita e negata che rimanda indietro nel tempo e segna tragicamente il vuoto e l’inconsistenza della politica cittadina.
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